牡丹江拼团购房217群(234)
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牡丹江买房应注意哪些细节?

发布时间: 2014-06-18 14:52:35

来源: 楼盘网

分类: 本网原创

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购房者仔细观察和分析自己相中的(牡丹江)楼盘以后,就进入了和代理商或开发商进行实质性接触的谈判。购房谈判的过程不仅是讨价还价的过程,而且还是最大限度地维护自己合法权益的过程,同时又注意不使谈判陷入僵局, 所以在谈判前,要做一些准备。

首先,必须确定目标,即自己期望的价位和自己最高能接受的价位。

在第一次接触某处的房产时,售楼人员如果认为你有潜在的购房可能性,一般情况下,会让你留下联系地址。在沪举办的房展会上,一般购房者若索取房产材料,开发公司的工作人员一般也会让购房者留下联系电话或名片。此时,如果你确有购买的意向,你可以留下联络地址或电话,但应注意言语、表情之间一定不要让对方感觉出你对此物业已有了极大的兴趣,只要把需要了解的信息记下就可以了。其它的话题,除非是提及可参比的另一些房产所具有的优势,其他的话最好还是少说为佳。 以后联络的过程中,在不向对方承诺肯定购买他的物业的前提下,你可以耐心地接待,听取对方的介绍。同时,你真正要做的事情,就是要在不经意的谈话间,让对方主动地提出一些让步,诸如让价比例、付款方式等可承诺的优惠条件等。

其次,摸清对方的底细和心态。

1:注意收集你要谈判的房产的相关资料,如评估房价中成本价所占比例,物业的建筑、装修质量,小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全,房屋实际销售率,房屋设计、规划存在的不足和缺陷等,这些都可在谈判前做一下实地考察。 等到了决定签约的阶段,为了争取得到最大限度的优惠条件,你就可以把你所了解的该物业和其它一些相关物业的详细情况,不失时机地抛给对方。让对方明白,你已经为此做了最充足的准备,只有他让出多少个“点”,才有把你留住的可能。比如,在进行谈判时,销售人员通常会有意夸大销售率,往往声称商品房所剩无几,而如果你一旦掌握了开发商售房的真实套数,在谈判的关键时候抛出,会在谈判时占据优势。

2:卖方多久之内必须卖出,对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。

3:了解卖方售得房款拟作何种用途。如果卖方的售后款并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折。遇此情形,是你罢手或转向的时候。

在做好以上准备工作后,就可以选择一个自己心情与精神状态较好的时间与代理商联系谈判了。

三、了解房价由哪几部分构成

对房产开发商而言,获取利益是他们的经营目标,而消费者追求的是尽可能少的支出。对于购房者来说,明了开发商定价的方法和理念,掌握必要的交易谈判技巧,会使自己少支出而多获益。

(一)房价构成

决定商品房价格因素很多,其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说,建房成本中土地费用约占20%,拆迁安置费用约占10%~20%,房屋建筑安装费用约占20%~30%,市政设施费用占10%左右,各项税费约占20%。在此基础上,还要加上20%左右的开发商利润,从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

总体来说,房价大致可分为四大部分,一是土价成本,包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等。二是建筑安装费,如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费),甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里。三是开发商经营费用,包括办公管理费、销售经营费及融资利息等。四是开发商经营利润。

(二)开发商的定价方法

1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本,建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等,这些均为硬性成本,不太可能避免,开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考,定出一个合适价格)

这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价方法。反过来,也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场,通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等),与周边相关物业指标进行对比,得出双方在物业的优劣比较,再相应定出一个价格。因此,同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格,个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

(三)开发商常见的销售原则

开发商在销售过程中,渐渐开成了一些以“利润最大化”为目的的销售原则,主要有:

1:强调产品的优点、淡化物业缺陷,不轻易让价。

2:让购房者先喜欢产品,而且也能接受推荐的产品(合乎他的要求),然后才能进一步产生议价动机。

3:让购房者产生信赖感。

4:除非客户带有足够现金和支票能够马上下定金或有购买决定权,否则不作“议价谈判”。

5:同时做到满足买卖双方,让买方认为成交价是最低价,而卖方则是合理价。

俗语说:“知己知彼,百战不殆”,因此,了解开发商在销售时所把握的原则,能进一步了解和把握开发商的销售心理,最大程度争取自己的权益。

责任编辑: luosha

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