土地续期费用难明 专家称对楼市无实质影响

近日，一条有关温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期、居民需要再缴纳30万元才能“续期” 的消息，引发了人们对土地使用权期限的讨论。记者昨日采访发现，土地到期后的续期行为在法律上存在着冲突，目前还没有定论，而且类似案例在深圳也已出现过多起。业内对此普遍认为，虽然这一现象对楼市并不会有太大影响，但有关部门亟须尽快出台措施来规范这一领域中出现的问题。

记者了解到，2007年3月修订通过、2007年10月起实施的《物权法》中，关于房屋和土地有以下规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权;住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

有法律界人士认为，这就意味着房屋的所有权永远归业主所有，但房屋下面的土地是国家的，存在着使用期限问题。如果是住宅，将获得优先保护，可以自动续期。“一般对‘自动续期’的理解是，国家会自动续期，不用业主去办理，只用象征性交费。”

但2007年8月通过的《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

一个是“自动续期”，另一个却是“申请续期”。同样在2007年公布的两部法规，在内容上存在某种冲突。上述人士表示，鉴于《物权法》地位高于《城市房地产管理法》，因此可以理解为房屋土地使用权到期之后，如果是自用，则不用去办理续期。这时候，房屋之下的土地就近似于无偿划拨。“但一旦要转让、继承，或者抵押，就需要办理土地续期，也就是要续缴土地使用费了。”

事实上，深圳去年已有类似案例，但处理方式显得波澜不惊。据记者了解，福田区长城大厦某业主去年向深圳市规土委递交了地价延期申请。该商品房房产面积约为80.58平方米，产权年限从50年延期至70年(1985年延长至2055年)。在金额方面，这位业主最终补交了44940元，平均每平方米补了557元。

此外，市规土委第一直属管理局也确认了“该房产土地使用年期延为70年，现该业主已付清该套房产续延土地使用年期的地价款，可到深圳市不动产登记部门办理相关用地手续。”

“该小区市场价目前约8万/平方米，这套房市值约645万，补缴的44940元地价款仅为市值的0.7%。相比起温州案例，这一比例相对合理得多。”地产从业人士王先生分析称。

而位于罗湖区的国际商业大厦则是全国首例土地使用权到期的案例，该项目在同一栋楼内有20年、30年、40年、50年四种年限不一的房产证，最早的20年产权部分早已到期。按照2004年4月深圳市政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出，到期房地产、业主需继续使用该土地应补缴地价数额为公告基准地价的35%。按此规定，该大厦部分产权到期的房源通过补缴土地出让金完成了续期。

此前购房者很少会注意到自己购买住房时的土地年限等内容，但在温州案例出现后，不少人开始关心起相关问题，“土地年限到期对住房价格和楼市情绪方面会不会产生影响?”

业内专家普遍认为，这一现象对楼市基本不会产生什么影响。“温州案例只属于个案，关于缴费比例目前也还没有准确的定论，对包括深圳在内的其他城市都不具备太大的参考价值。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，住宅土地使用年限的到期并不会对楼市带来实质性影响。

他建议，消费者如果要买房，需要擦亮眼睛。“对购房者而言，新房70年产权无所谓。但如果是集体房、集资房和福利房的话，消费者在购买时一定要看清楚想买的房子是多少年产权，以及土地哪年到期等等，以免将来出现意外情况。”

综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁表示，缴费比例虽然不确定，但与温州的“一刀切”做法相比，深圳处理结果显得相对平稳。“但由于法律规定目前并不明确，因此有关部门需要尽快出台相关政策以明确概念。”

他同时指出，温州案例虽然使不少购房者开始关心起土地年限等问题，但深圳目前绝大多数物业都还未到期或接近，因此对楼市基本没有影响。“加上目前调控政策初步有些成效，很多人都在观望，只会对市场造成一些压力。”